开发商缺钱 为何总想着先卖掉物业公司?

2021-10-02 08:55 来源:市场资讯 原文链接:点击获取

开发商缺钱 为何总想着先卖掉物业公司?

文 | 徐苑蕾

编辑 | 韩大鹏

“把大家都不看好的物管行业送上市,这是最令人得意的事。”在近期的一个媒体活动中,

“物业第一股”彩生活董事会主席潘军满是感慨。但话音刚落不久,彩生活转头就打算将最核心的资产以不超过33亿元的对价,转让给目前市值第一的上市物企碧桂园服务。

两家头顶“第一”的公司,发生在它们之间的交易,恰巧是行业的一个缩影,各自有着各自的诉求。随着政策调控趋严,地产行业加速下行,不少房企陷入流动性困境,从而催生了物业资产的抛售潮。

物管行业收并购因此正迎来新变局,“大鱼吃大鱼”的时代拉开序幕。对于龙头物企来说,相比起前几年,它们收并购狙击的目光更多瞄准二级市场。而对于待上市的中小物企来说,被收并购或是它们最好的归宿,在现阶段还能讨个好价钱。

二级市场收并购狙击

对于物管行业来说,2021年是故事不断的一年。根据不完全的统计,仅前9个月,物管行业收并购金额便已超过2020年全年的107亿元,且单笔收并购最高金额被同一家“金主”接连刷新。

9月下旬,短短9天内,碧桂园服务先后发布公告,拟将富力物业和彩生活核心资产邻里乐控股收入囊中,对应作价分别为不超过100亿元和33亿元。

前者是物管行业内首个百亿级收购案,创造了单笔“最贵”收购纪录,也是年内碧桂园服务第二次刷新这一纪录。

今年2月,碧桂园服务启动对蓝光嘉宝服务的股权收购,以48.46亿元收购其64.62%股份。以此计算,单单这三笔重磅的收并购,碧桂园服务为之花费就超过了180亿元。

除了碧桂园服务之外,一向不动声色的龙湖智慧服务也全力狙击,亿达服务、楷林物业、九龙仓物业均成其猎物。

万物云则大举进行市场化发展,8月与阳光城通过换股的方式并购阳光智博服务,次月还与收购了伯恩物业,后者为福建地区规模最大的物企之一,管理面积超过7000万平方米。

(2021年部分物企收并购案例 来源:中指物业研究)

管理规模是衡量物企估值的其中一项重要指标。近几年来,不少物企完成上市募资,并通过收并购、换股合作等方式,不断增厚自身体量,提高业绩。

“对于物企来说,业主本身就是天然的巨大的私域流量,物企最终比拼的是管理能力和增值服务开拓能力。”在一位长期关注物管企业的机构投资者看来,头部物企的精细化管理输出可以大幅提高被收购企业的效率,同时也可以增加被收购企业的增值服务,如梯媒广告、社区团购等,提高企业的毛利水平。

不过一个值得注意的变化是,在早期,头部物企收并购的交易标的更多集中于一级市场,而今年“大鱼吃大鱼”的收并购时代则拉开了序幕,从蓝光嘉宝服务、阳光智博服务、富力物业到彩生活,这些标的更多是二级市场中已上市或拟IPO的物业公司。

“之前二级市场的收并购难度比较大,估值比一级市场高。但今年受到地产行业下行以及恒大债务危机的拖累,物企在二级市场的估值已处于底部。”物业管理行业专家丁朝飞表示。

一般来说,一级市场的收并购会较二级市场折价,估值对应市盈率约为10至12倍,稍优质的标的或达到15倍。而根据统计,目前52家上市物企中,市盈率中位数约为18倍左右。

此外,根据丁朝飞的介绍,二级市场的交易也更容易操作,上市公司或者拟IPO公司的财务更透明,合规性更高,标的转让难度相对较低。

物业成房企救命稻草

作为赴港上市的“物业第一股”,彩生活一度风头无俩。但在上市一年后,公司业绩疲态渐现,规模增长停滞,市值也被“后浪”反超。

去年8月在业绩会上,彩生活董事会主席潘军曾立下“军令状”,说要用1年时间让公司重回高增长。但出乎市场意料,1年后,等待彩生活的结局,是碧桂园服务的一场收并购。

业内人士普遍认为,彩生活此举与母公司花样年突然恶化的财务状况密切相关。9月中旬以来,国际三大评级机构标普、惠誉、穆迪纷纷下调了花样年的评级。

根据标普的统计,截至今年年末,花样年有约7.62亿美元债到期,其中7.35亿美元债在10月4日到期,而2022年前,花样年待还的美元债还有11.5亿美元。

“出售彩生活的这笔钱,应该是花样年为今年到期的美元债做准备的。如果钱要到花样年的账上,彩生活还要走流程,比如派一波特别息。”一位机构投资者表示。

地产母公司的现金流困境,让彩生活重回高增长、分拆商业板块上市等一系列愿景“夭折”。事实上,如彩生活的处境一般,蓝光嘉宝服务、亿达服务、伯恩物业、富力物业等物企,均是因为地产母公司的资金问题而被动“卖身”。

此前,中国恒大也曾公告称,有意出售恒大物业部分股权。而根据市场消息,碧桂园服务和万物云两大龙头物企都曾与恒大物业有过接触。

2020年下半年以来,限制房企融资的“三条红线”和限制银行房地产贷款的“两条红线”先后落地,地产行业一片哀鸿遍野。房企融资一改往日景象,为了回笼资金、降低负债,不惜在部分区域打折促销,引发多城紧急发布“限跌令”。

但需求端调控力度趋严,新房销售放缓又是不争的事实。生死存亡、水深火热之际,变卖资产成为了不少房企的救命稻草,而旗下的物企往往最先被房企抛售。

丁朝飞分析认为,物业板块之所以会成为房企腾挪资产的首选,一方面是因为物管业务属于轻资产,交易涉及的都是已交割的业务,物业管理权也比较容易转移。此外,相对地产开发项目来说,物管业务有息负债少,地产项目后期的交付和销售风险则都比较高。

而从碧桂园服务、万物云等龙头物企的角度来看,在地产下行背景下,它们正迎来抄底猎物的好时机,此时收并购往往存在较大的议价空间。

以碧桂园服务与蓝光嘉宝服务、富力物业和彩生活的交易为例,目标公司估值对应的市盈率分为约为17倍、14倍和10倍,按照时间顺序,三桩收并购的估值呈现出下行的趋势。

(2021年上半年上市物企在管规模及平均市盈率 来源:克而瑞)

在丁朝飞看来,物管行业的收并购将会进入加速期。“目前TOP10房企的市场集中度大概是25%,而TOP10物企的市场集中度只有10%。随着资本驱动外拓和收并购,未来物管行业的集中度会继续上升。”丁朝飞说。

中小物企的最好归宿

2020年,物管行业掀起“上市潮”,来到2021年,物企上市再提速。

根据克而瑞物管监测,截至今年9月初,共有52家物企成功登陆资本市场,年内成功上市的物企达到11家,较去年同期6家上市物企数量几近翻倍。目前,仍有20多家物企正在排队,上市热情不减,预计年底至明年初将迎来上市高峰。

而年内上市的又以中小规模的物企为主。根据招股书数据,截至2020年年底,20余家待上市物企的在管面积中位数约为2000万平方米左右。

目前,除了万物云、金地物业、龙湖智慧服务外,恒大、融创、华润置地等多家龙头房企已在去年完成了物业分拆上市。

而无论在管理规模、营收利润等方面,这些龙头物企均遥遥领先于中小物企,在二级市场中自然更受投资者追捧,造成板块内市场资金的虹吸效应。

(2014年至2021年9月上市物企数量 来源:克而瑞)

根据统计,在2021年新上市的11家物企中,截至9月末,包括荣万家、新希望服务、越秀服务在内的6家物企,收盘价均已跌破发行价。

对于中小物企而言,上市或许不再是做大企业的唯一出路。随着物管行业集中度的提升,有观点认为,被收购或将成为未来中小物企最好的归宿。

“如果中小物企现在想IPO上市,可能会面临市值低、流动性小等问题。与其这样,倒不如优先选择卖身大物企,估值相比上市后可能还会更高一些。”丁朝飞说道。

中指研究院报告则指出,龙头物企的竞赛为中小物业企业提供了一条退出的新道路。部分优秀物企审时度势,纷纷调整上市策略,转而成为最具价值的投资标的,成为收并购市场的“香饽饽”。

如此看来,像富力物业、彩生活等物企卖身龙头,也不失为企业当前形势下一种理智的选择,一方面为母公司增加了现金流,维持公司稳定,另一方面也规避了上市后破发的风险,或股价保持长期跌势的窘境。